Comprar sobre planos: riesgos y cómo protegerte con la fiducia

Comprar sobre planos significa adquirir un apartamento o una casa antes de que esté construido, y pagarlo por cuotas mientras avanza la obra. Para muchos compradores es la forma de acceder a una vivienda nueva con un plan de pagos cómodo. Pero también es la modalidad en la que tu dinero queda más expuesto, porque pagas por algo que todavía no existe. En esta guía te explicamos cómo funciona comprar sobre planos, qué papel cumple la fiducia, cuáles son los riesgos reales y qué revisar antes de firmar.

Qué es comprar sobre planos

Es una compra en la que el proyecto está en etapa de diseño, de licencias o de construcción. Normalmente se paga una separación, luego una cuota inicial repartida en varios meses y, al final, el saldo con un crédito hipotecario o con recursos propios al momento de la entrega y la escritura.

Si aún no has visto cómo encaja esto en el proceso completo, revisa nuestra guía de pasos para comprar vivienda en Colombia y la comparación de vivienda nueva o usada.

Ventajas de comprar sobre planos

• Plan de pagos flexible: la cuota inicial se reparte durante la construcción, en lugar de pagarla toda al comienzo.
• Posibilidad de elegir: muchas veces puedes escoger piso, orientación y, a veces, acabados.
• Vivienda nueva: al recibirla cubren los amparos que la ley exige para vivienda nueva.

Los riesgos reales

1. Retrasos en la entrega. La obra puede tardar más de lo prometido. Mientras tanto, es posible que sigas pagando arriendo.
2. Cambios en el proyecto. Áreas, acabados o zonas comunes pueden diferir de lo que viste en la publicidad.
3. Que el proyecto no se termine. Es el riesgo más grave: la constructora entra en problemas financieros o la obra se paraliza.
4. Mal manejo del dinero. Si tus pagos van a una cuenta de la constructora y no a un manejo controlado, es más difícil recuperarlos.
5. Cambio en tu situación. Si tus ingresos cambian o el crédito no te lo aprueban al final, puedes perder parte de lo pagado, según lo que diga el contrato.

Qué es la fiducia y cómo te protege

La fiducia inmobiliaria es un esquema en el que una sociedad fiduciaria (una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia) administra los recursos del proyecto. En la práctica, tú firmas un encargo fiduciario y consignas tus pagos en una cuenta de la fiduciaria, no directamente a la constructora. La fiduciaria debe vigilar que ese dinero se use para lo que corresponde y, normalmente, solo lo libera cuando el proyecto cumple las condiciones pactadas.

Lo que la fiducia no hace

Es importante no confundirte: la fiducia no garantiza que el proyecto se termine. El constructor sigue siendo el principal responsable de construir y entregar. La fiduciaria administra recursos; no construye ni reemplaza a la constructora.

Un caso reciente lo muestra. En junio de 2026, la Superintendencia Financiera declaró responsable a una fiduciaria por su actuación en un proyecto de vivienda que quedó paralizado y ordenó indemnizar a los compradores afectados, al considerar que no aplicó controles suficientes sobre los recursos. La fiduciaria anunció que apelará, así que la decisión aún no está en firme. Lo que deja claro es que la fiducia tiene deberes de control y de información, pero también que un reclamo puede ser largo, de modo que prevenir sale mucho mejor que reclamar.

Qué revisar antes de firmar

Sobre el proyecto y el constructor

• Licencia de construcción vigente y que el proyecto coincida con lo que te venden. Pídela y verifica el número.
• Trayectoria de la constructora: proyectos anteriores entregados a tiempo y con buena calidad. Si puedes, visita uno.
• Radicación de documentos para la venta. En Bogotá, la Secretaría Distrital del Hábitat otorga la radicación de documentos para enajenar vivienda y revisa las cláusulas de los contratos que usan las constructoras. Pregunta por la radicación del proyecto.

Sobre la fiducia

• Nombre de la fiduciaria y número del encargo. Verifica en la Superintendencia Financiera que la entidad esté autorizada y vigilada.
• Que tus pagos vayan a la cuenta del encargo fiduciario, nunca a una cuenta personal ni a la de la constructora.
• Condiciones de giro: pregunta cuándo se libera el dinero a la constructora y qué pasa con tus pagos si el proyecto no alcanza el punto de equilibrio.

Sobre el contrato

• Fecha de entrega y qué pasa si se retrasa. Debe haber una fecha clara y consecuencias definidas por el incumplimiento.
• Áreas, acabados y zonas comunes descritos por escrito, no solo en la publicidad.
• Penalidades si desistes. Lee cuánto pierdes si te retiras y en qué condiciones recuperas tu dinero.
• Forma de pago del saldo y qué ocurre si el banco no aprueba tu crédito.

Cuando llegue el momento de firmar la promesa o la escritura, revisa nuestra guía sobre la promesa de compraventa, y no olvides los gastos de escrituración y registro.

La garantía después de la entrega

La Ley 1796 de 2016 busca proteger al comprador de vivienda nueva. Entre otras medidas, obliga al constructor o enajenador a cubrir los perjuicios patrimoniales graves (como los relacionados con la estabilidad de la obra) que se presenten dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación, y esto se suma a la garantía legal del estatuto del consumidor. Pregunta cómo se respalda este amparo en el proyecto que te interesa.

Preguntas frecuentes

¿Es seguro comprar sobre planos con fiducia?

La fiducia reduce el riesgo porque tu dinero se administra de forma controlada, pero no lo elimina. El proyecto puede retrasarse o fallar por problemas del constructor. Por eso conviene revisar también la licencia, la trayectoria de la constructora y el contrato.

¿A quién le pago al comprar sobre planos?

Lo recomendable es consignar en la cuenta del encargo fiduciario a nombre de la fiduciaria, según las indicaciones del contrato. Evita pagar a cuentas personales o directamente a la constructora si el esquema es con fiducia.

¿Qué pasa si la constructora se retrasa o el proyecto no se termina?

Depende de lo pactado en el contrato y en el encargo fiduciario. Si hay retrasos, revisa las cláusulas de incumplimiento. Si el proyecto se paraliza, lo mejor es asesorarte con un abogado, porque cada caso tiene condiciones distintas.

¿Puedo desistir de la compra sobre planos?

Generalmente sí, pero el contrato define las condiciones y las penalidades. Lee con atención esa cláusula antes de firmar, porque determina cuánto puedes perder.

¿La fiduciaria responde si el proyecto fracasa?

No automáticamente. Su responsabilidad se analiza según si cumplió sus deberes de control e información. Existen decisiones recientes de la Superintendencia Financiera en ese sentido, pero algunas siguen en apelación.

¿Quieres comprar vivienda nueva con tranquilidad?

En Rooted House te acompañamos a revisar el proyecto, los documentos y las condiciones antes de que firmes. Escríbenos por WhatsApp desde nuestra página de contacto o explora los inmuebles disponibles.

Esta información es orientativa y no reemplaza la asesoría de un abogado. Antes de firmar, revisa tu caso particular con un profesional.

Fuentes

• Valora Analitik: Nuevo fallo aclara las obligaciones de las fiduciarias en proyectos de vivienda (junio de 2026)
• Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá: revisión de cláusulas y radicación de documentos para la venta de vivienda
• Función Pública, Gestor Normativo: Ley 1796 de 2016
• Superintendencia Financiera de Colombia