Promesa de compraventa: qué debe incluir antes de firmar

Entre ponerte de acuerdo con el vendedor y firmar la escritura suele pasar un tiempo, y en ese tiempo el negocio queda protegido (o desprotegido) por un solo documento: la promesa de compraventa. En esta guía aprenderás qué es, qué requisitos exige la ley, qué debe incluir, cómo funcionan las arras y qué cláusulas revisar antes de firmar.

¿Qué es la promesa de compraventa?

Es un contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a celebrar en el futuro la compraventa del inmueble, es decir, a firmar la escritura pública. Funciona como una garantía: fija el precio, la forma de pago y las condiciones, y establece consecuencias para quien incumpla.

No es lo mismo que la escritura. La promesa solo crea la obligación de comprar y vender; el inmueble cambia de dueño cuando se firma la escritura y se registra. Dentro de los pasos para comprar vivienda en Colombia, la promesa va después de que has revisado el inmueble y antes de la escritura.

¿Es obligatoria?

Según una notaría de Bogotá, no es obligatoria. Pero una vez la firmas cumpliendo los requisitos legales, produce obligaciones para ambas partes. En la práctica casi todas las compras la usan, porque da seguridad mientras se reúnen documentos, se tramita el crédito y se agenda la notaría.

Requisitos que exige la ley

El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 establece cuatro condiciones para que la promesa produzca obligaciones:

1. Que conste por escrito.
2. Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces.
3. Que fije un plazo o una condición que determine cuándo se celebrará el contrato (por ejemplo, la fecha de la escritura).
4. Que el contrato quede suficientemente descrito, de modo que solo falten la tradición del bien o las formalidades legales.

La misma notaría indica que, para poder iniciar acciones judiciales por sanciones económicas contra quien incumpla, la promesa debe estar escrita, firmada y autenticada ante notario. Por eso lo prudente es autenticar las firmas.

Qué debe incluir una promesa de compraventa

Datos de las partes

Nombres completos, números de cédula, domicilio y estado civil de comprador y vendedor, que además deben tener capacidad legal para contratar.

Descripción del inmueble

Linderos, dirección o nomenclatura, cédula catastral, matrícula inmobiliaria y descripción general (alcobas, baños, parqueadero, depósito). Si está en propiedad horizontal, debe decirse. Estos datos deben coincidir con el certificado de tradición y libertad.

Precio y forma de pago

El valor total, cuánto se paga al firmar (arras o anticipo), cuánto con crédito, cuánto en la escritura y en qué fechas. Si dependes de un crédito hipotecario, dilo expresamente.

Fecha, hora y notaría de la escritura

El plazo para firmar y los datos de la notaría donde se hará. También la fecha de entrega del inmueble.

Saneamiento

Una cláusula en la que el vendedor declara que el inmueble está libre de embargos, hipotecas u otras limitaciones, y se compromete a cancelarlas antes de la escritura si existen.

Reparto de gastos

Quién paga qué: gastos notariales, registro, impuestos y deudas de administración o servicios. Conoce los gastos de escrituración y registro antes de negociar este punto.

Sanciones por incumplimiento

Qué pasa si alguna de las partes no firma la escritura en la fecha acordada. Es la parte más importante de la promesa y se explica a continuación.

Arras y cláusula penal: cómo funcionan

Lo habitual es que el comprador entregue una suma al vendedor como arras o anticipo. Pero las arras pueden tener distinto efecto según cómo se redacten. La jurisprudencia de la Corte Suprema, recogida por la notaría, distingue tres tipos:

• Confirmatorias simples: prueban que el negocio se hará y se abonan al precio. Si alguien incumple, la parte cumplida puede exigir el cumplimiento o pedir indemnización.
• Confirmatorias penales: funcionan como una liquidación anticipada de perjuicios, similar a una cláusula penal.
• De retractación (o desistimiento): permiten que cualquiera de las partes se retire pagando una compensación: quien las dio las pierde; quien las recibió las devuelve dobladas.

El punto delicado: según el Código Civil (artículo 1859), si no dices de qué tipo son, la ley las presume de retractación. Y si no pactas un plazo para retractarte, se entiende que el derecho vence a los dos meses de celebrado el acuerdo, y en ningún caso después de firmada la escritura o iniciada la entrega.

La cláusula penal es otra figura: una indemnización fijada de antemano por incumplir. Un artículo de Bloomberg Línea del 14 de octubre de 2026 recuerda que lo que arriesga el comprador que desiste es la penalidad pactada, no necesariamente todo lo entregado, y que un juez puede reducirla si resulta excesiva. Sin cláusula, nadie puede descontar una penalidad que no se aceptó. Por eso la promesa debe decir con claridad qué tipo de arras son, cuánto se pierde y quién puede retractarse.

Cuándo conviene hacer el estudio de títulos

El momento ideal es después de firmar la promesa y antes de la escritura. Para protegerte, incluye una cláusula que te permita retirarte sin perder el dinero, o que obligue al vendedor a corregir lo encontrado, si el estudio de títulos arroja problemas. Lo mismo aplica si la compra depende de un crédito: que la negativa del banco esté prevista como condición.

Errores frecuentes

• Firmar sin haber visto el certificado de tradición y libertad reciente.
• No fijar fecha y notaría de la escritura.
• Entregar dinero sin que quede constancia escrita de qué es y qué pasa si el negocio se cae.
• Dejar las arras sin tipo definido.
• No prever el crédito como condición del negocio.
• Firmar formatos genéricos sin adaptarlos al caso.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero se entrega en la promesa?

No hay una cifra fija por ley: se negocia entre las partes. Lo importante es que el monto quede por escrito, con su naturaleza (arras o abono al precio) y las consecuencias de incumplir.

¿Hay que autenticar la promesa en notaría?

La notaría consultada señala que, para iniciar acciones judiciales por sanciones económicas, debe estar firmada y autenticada ante notario. Es lo recomendable.

¿Puedo arrepentirme después de firmar?

Depende de lo pactado. Si las arras son de retractación, puedes retirarte perdiéndolas dentro del plazo acordado (o dos meses si no se fijó). Si no, puedes enfrentar la cláusula penal o una demanda por incumplimiento.

¿La promesa me hace dueño del inmueble?

No. Solo eres dueño cuando se firma la escritura pública y se registra en la oficina de instrumentos públicos.

Nota: esta información es orientativa y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa tu caso particular con un profesional antes de firmar.

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Fuentes

• Notaría 19 de Bogotá – Promesa de compraventa
• Notaría 19 de Bogotá – ¿Qué son las arras y para qué se usan?
• Bloomberg Línea – ¿Pierde la cuota inicial si desiste de comprar vivienda en Colombia? (14 de octubre de 2026)