Gastos de escrituración y registro en Colombia (2026)

Cuando compras vivienda, el precio del inmueble no es lo único que pagas. Para que la casa o el apartamento quede legalmente a tu nombre hay que pagar los gastos de escrituración y registro: derechos notariales, impuesto de registro y derechos de registro. En esta guía te explicamos qué es cada uno, cuánto cuesta en 2026, quién lo paga y cómo calcularlo con un ejemplo real, para que los incluyas en tu presupuesto desde el principio.

Qué son los gastos de escrituración y registro

Comprar vivienda en Colombia tiene dos momentos legales. Primero se firma la escritura pública en una notaría, que es el documento donde consta la venta. Después, esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), y solo entonces el certificado de tradición y libertad muestra que eres el nuevo dueño. Si quieres ver el proceso completo, repasa nuestra guía de pasos para comprar vivienda en Colombia.

Cada momento tiene sus costos:

1. Derechos notariales: lo que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura.
2. Impuesto de registro: un impuesto departamental que se paga para poder inscribir la escritura.
3. Derechos de registro: la tarifa que cobra la ORIP por hacer la inscripción.

A esto se suma, para el vendedor, la retención en la fuente, y si compras con crédito, los costos de la hipoteca.

Derechos notariales en 2026

La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) actualiza cada año las tarifas de las notarías. Para 2026 lo hizo con la Resolución 2026-000964-6, vigente desde el 1 de febrero de 2026, con un ajuste basado en la inflación de 2025 (5,10%).

En una compraventa, los derechos notariales equivalen a cerca del 3 por mil (0,3%) del valor de la venta, más IVA. Con el IVA incluido, el total ronda el 0,36% del precio. A eso se suman valores menores por las copias de la escritura.

¿Quién paga los derechos notariales?

La norma deja que las partes lo acuerden. La costumbre en Colombia es dividirlos por mitades entre comprador y vendedor, y lo ideal es dejarlo por escrito en la promesa de compraventa.

Impuesto de registro

El impuesto de registro lo fija cada departamento, dentro del rango que permite la Ley 223 de 1995: entre el 0,5% y el 1% del valor del acto. En Bogotá, la liquidación total, con los cargos adicionales que se cobran junto con el impuesto, ronda el 1% del valor de la compraventa.

Normalmente lo paga el comprador, porque es quien necesita registrar la escritura. Ojo con el plazo: tienes dos meses desde que se firma la escritura para registrarla. Si te pasas, la escritura sigue siendo válida, pero se generan intereses de mora sobre el impuesto.

Derechos de registro en 2026

La tarifa que cobra la ORIP la fija la SNR. En 2026 rige la Resolución 2026-001726-6, vigente desde el 2 de febrero de 2026. Para las compraventas, la tarifa depende del valor del inmueble y se aplica sobre el valor total (no por tramos):

Sobre ese valor se suma un 2% adicional por sistematización y conservación documental. La misma resolución trae beneficios para vivienda social: la vivienda de interés social (VIS) paga el 50% de la tarifa y la vivienda de interés prioritario (VIP) está exenta.

Estos derechos también los paga normalmente el comprador. Además, el certificado de tradición y libertad cuesta $23.000 si lo pides en línea ($24.300 presencial) en 2026.

Retención en la fuente: el gasto del vendedor

Cuando el vendedor es persona natural, la notaría le cobra una retención en la fuente del 1% del valor de la venta (artículo 398 del Estatuto Tributario), que luego puede descontar en su declaración de renta. No es un gasto del comprador, pero conviene conocerlo si estás negociando el precio. Los demás impuestos de la venta, como la ganancia ocasional, dependen de cada caso.

Ejemplo: cuánto cuesta escriturar un apartamento de $400 millones en Bogotá

Supongamos que compras un apartamento de $400.000.000 en Bogotá, de contado, a un vendedor persona natural, sin beneficios VIS. Los valores son aproximados y sirven para presupuestar:

Gastos del comprador

• Mitad de los derechos notariales con IVA: unos $730.000.
• Impuesto de registro (cerca del 1%): unos $4.000.000.
• Derechos de registro (12,60 por mil más el 2%): unos $5.140.000.
• Certificado de tradición en línea: $23.000.
• Total aproximado: $9,9 millones, cerca del 2,5% del precio.

Gastos del vendedor

• Mitad de los derechos notariales con IVA: unos $730.000.
• Retención en la fuente (1%): $4.000.000.

A esto se suman las copias de la escritura y, en algunos casos, trámites como el paz y salvo del predial y de administración.

Si compras con crédito hipotecario

Con crédito, hay una segunda escritura: la de la hipoteca, que tiene sus propios derechos notariales y de registro. La resolución de 2026 reduce la tarifa de registro de los créditos de vivienda: el crédito de vivienda individual paga el 70% de la tarifa ordinaria, el crédito VIS no subsidiable el 40% y el VIS subsidiable el 10%. El banco también suele cobrar el avalúo y el estudio de títulos, así que pídele una liquidación antes de firmar.

Nota: esta información es orientativa y se basa en las tarifas vigentes en 2026. Para tu caso particular, sobre todo en temas tributarios, confirma los valores con la notaría o con un abogado o contador.

Cómo ahorrar en los gastos de escrituración

• Pide la liquidación antes de firmar. La notaría y la ORIP pueden darte el valor exacto con anticipación.
• Revisa si aplicas a beneficios VIS o VIP, que reducen o eliminan los derechos de registro.
• Registra dentro de los dos meses para evitar intereses de mora.
• Acuerda por escrito quién paga qué en la promesa de compraventa.
• Guarda un margen del 3% del precio para estos gastos, especialmente si compras con crédito.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración y registro en Colombia?

Para el comprador suelen estar entre el 2% y el 3% del valor del inmueble en 2026, según la ciudad, el valor de la vivienda y si hay crédito hipotecario. Con la tabla y el ejemplo de este artículo puedes hacer un cálculo aproximado.

¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?

Los derechos notariales normalmente se dividen por mitades. El impuesto y los derechos de registro los paga el comprador, y la retención en la fuente, el vendedor. Las partes pueden pactar algo distinto en la promesa de compraventa.

¿Qué pasa si no registro la escritura a tiempo?

La escritura sigue siendo válida, pero mientras no se registre no eres dueño ante terceros. Además, si pasan más de dos meses desde la firma, se cobran intereses de mora sobre el impuesto de registro.

¿La vivienda VIS paga menos gastos de escrituración?

Sí. En 2026, la VIS paga el 50% de los derechos de registro y la VIP está exenta. También hay tarifas reducidas para registrar los créditos de vivienda.

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Fuentes

• Compilación jurídica de la Cancillería - Resolución 2026-001726-6 de la SNR (tarifas registrales 2026)
• Superintendencia de Notariado y Registro - Ya están en vigencia las nuevas tarifas notariales
• Gerencie.com - Tarifas notariales y registrales en Colombia
• Certificado de Tradición - Impuesto de registro en Colombia 2026
• Metrocuadrado - Gastos notariales de venta y compra del inmueble en 2026